Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: выгодно ли это

Покупка жилья является прекрасным вложением средств, а сдача собственной квартиры в краткосрочную или долгосрочную аренду – это еще и хороший источник пассивных доходов.

И если с уже выплаченными помещениями все более-менее понятно, то вопрос поселения квартирантов в ипотечной недвижимости, мы рассмотрим в этой статье.

Можно ли по закону сдавать кредитную квартиру

Квартиры, которые еще не полностью выкуплены у банка («финансового спонсора», оплатившего затраты застройщику), и выступают предметом обеспечения кредита, не могут быть сданы в аренду третьим лицам.

Тут стоит оговориться, что согласно ФЗ №102 “Об ипотеке”, ст. 29 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ заемщик имеет право не только сам жить в квартире, но и извлекать пользу из недвижимости.

То есть запретов на сдачу в аренду такой собственности нет, НО… при этом, согласно статье 209 ГК РФ, вводятся ограничения на любые действия, которые нарушают права третьей стороны, то есть банка http://stgkrf.ru/209.

Именно он может включать или не включать в договор кредитования пункты, ограничивающие возможность сдачи ипотечного жилья в аренду.

Этот запрет был введен совсем недавно. Он был обусловлен тем, что лица, заключившие официальное соглашение с владельцем жилья (в данном случае заемщиком банка) имеют право проживать в помещении на протяжении всего периода, указанного в договоре аренды помещения.

То есть, если заемщик прекратил выплаты по кредиту, но на момент открытия спора в квартире, являющейся имуществом банка, на законных основаниях проживали посторонние люди, то финансовое учреждение не могло воспользоваться своим правом на арест и отчуждение помещения.

Условия, при которых квартира, взятая в ипотеку, принесет доход

При условии того, что сделка передачи в аренду ипотечной квартиры априори будет незаконной, при запрете банка, получить прибыль получится лишь в том случае, если вам удастся найти добросовестного и ответственного нанимателя, согласного снять жилье за такую сумму, которая не только будет полностью покрывать будущие и уже понесенные расходы, но и превысит их на величину желаемой прибыли.

Как показывает практика, сдавать в аренду ипотечную квартиру может быть выгодно лишь в том случае, когда вы имеете возможность погасить за счет собственных средств около 75 % всей суммы.

Чтобы доказать это, предлагаем провести простой расчет.

Примерный расчет

Возьмем за пример помещение, по площади равное небольшой однокомнатной квартире (35 м³), цена которой 1,7 млн. российских рублей.

В таблице будем использовать усредненные значения показателей расходов, а также применим наиболее оптимальную ставку по кредитованию на покупку собственного жилья.

Расходы	Первоначальный взнос
	350 тыс. (20%)	1,2 млн. (75%)
Ежемесячный платеж при ставке 10,7%, (тыс. руб.)	13,660	5,060
Ремонт и приобретение бытовой техники в расчете на 5 лет до плановой замены (тыс. руб.)	1,5	1,5
Коммунальные платежи (тыс. руб.)	3	3
Страховой платеж (тыс. руб.)	0,85	0,85
Итоговая сумма (тыс. руб.)	15,953	8,911

Задумываясь о том, насколько выгодным будет сдача в аренду жилья, купленного в рассрочку у банка, важно не упустить даже самые незначительные траты.

Если среднерыночная стоимость аренды помещения в вашем районе составляет 10 тыс. рублей в месяц, и вы не имеете возможности внести «львиную долю» стоимости квартиры, то брать недвижимость в ипотеку с целью отбить расходы на нанимателях – крайне сомнительная и очень рискованная затея.

Плюсы и минусы

Прежде чем взять недвижимость в ипотеку и сдать его квартирантам, каждый владелец должен оценить свои риски и выяснить целесообразность задуманного. И в первую очередь нужно узнать рыночную стоимость сдачи жилья в аренду и связать ее с суммой понесенных расходов, которые нужно покрыть.

Кроме того, нужно учитывать отсутствие договора с квартиросъемщиками: владельцу всегда нужно помнить о том, что наниматели могут оказаться недобросовестными плательщиками и к тому же совершенно не несут никакой ответственности за вверенное им имущество.