Как выгодно продать квартиру в 2019 году, чтобы не обманули мошенники — советы опытного риэлтора

24.05.2019 Общество

При необходимости продажи своей жилплощади у ее владельца есть два возможных варианта: искать клиентов самостоятельно или привлечь к делу агента по недвижимости. Первый вариант экономичнее, так как разобраться в нюансах продажи можно самому и не платить риэлтору процент со сделки.

Однако при совершении сделки купли-продажи на риск идут обе стороны, а значит, понадобится не только уверенность продавца в покупателях, и наоборот, но и правильное составление документов и договоров о способах оплаты. Чтобы ни один из участников сделки не считал, что его обманули, и такого не случилось на самом деле, перед тем как продать квартиру, нужно правильно оформить несколько документов и найти надежный способ передачи денег.

Содержание

Как могут обмануть продавца при продаже квартиры

Распространенное мнение о том, что в такой сделке на риск идет только покупатель, неверно. Мошенниками могут оказаться и покупатели, и невнимательные, и неопытные продавцы часто рискуют оказаться в таких ситуациях:

Получение фальшивых денег. Не исключено, что мошенники дадут часть настоящих купюр, а часть – фальшивых, или подсунут стопку резаной бумаги вместо купюр. Поэтому лучше пользоваться ячейками и аккредитивными счетами.
Если расчет наличными – единственный возможный способ, их нужно пересчитывать в банке.
Использование безналичного расчета. Вторая сторона сделки может просто не начислить средства, а квартира уже станет его собственностью.
Дача разрешения на рассрочку платежа и сообщение в Росреестр о полном расчете. Взыскать долг после будет очень трудно, и лучше либо не работать с теми, от кого поступила такая просьба, или предложить покупателям взять займ в банке.
Взятие задатка (обеспечения выполнения договора, деньги, которые не возвращаются), а не аванса (предоплаты, которая возвращается, если договор не был выполнен). У покупателей стоит брать аванс, и заранее оговорить штрафы за невыполнение обязательств. Мошенники сразу откажутся от такой сделки.
Истекший срок аренды банковской ячейки. Недобросовестные покупатели намеренно допускают в договоре Росреестра ошибки, и регистрация затягивается.
За это время у продавца заканчивается срок доступа к ячейке, а покупатель забирает оттуда деньги, и становится собственником квартиры.
Сотрудничество с наводчиками воров-домушников. До показа жилплощади потенциальным клиентам лучше вывезти из нее все ценные вещи, хотя бы часть мебели и всю бытовую технику.
Обращение к нечестному риелтору. Агент может сказать о низком спросе и попросить снизить стоимость квартиры, даже если он уже нашел клиента. Риелтор выходит на сделку, продает жилье по высокой цене и оставляет разницу. А продавец должен будет платить двойную комиссию.

Как правильно продать квартиру через риелтора и возможные нюансы

Работа с риелтором также бывает рискованной для продавца, но многих неприятностей при сотрудничестве можно избежать, если заранее обсудить все условия работы.

На что обратить внимание

Агентства по недвижимости не всегда подходят добросовестно к своим обязанностям. По следующим признакам можно определить, стоит ли поручать риэлторам продажу жилплощади:

Адекватная оценка достоинств и недостатков квартиры, информирование о них клиента.
Рассказ клиенту плана по рекламе, показ образцов других продаваемых объектов.
Важно!
Опытные специалисты также должны предоставлять услугу по показу квартиры в отсутствие ее владельца.
Сбор и регистрация нужных документов в небольшой срок и помощь с арендой банковской ячейки.
Осуществление проверки квартиры на отсутствие прав на нее третьих лиц.
Длительное существование агентства на рынке недвижимости, наличие отзывов о нем.
Размер компании: чем она больше – тем выше ее финансовая устойчивость, репутация и надежность.

Советы продавцу

В первую очередь, нужно удостовериться, что в документе купли-продажи указаны 2 цифры: та, по какой цене продается квартира, и та, которую отдает риелтор. Это нужно для того, чтобы риэлтор не выставил жилплощадь на продажу по завышенной цене, и покупатели найдутся нескоро.

В договоре также должны быть прописаны:

сумма, которая будет выдана риэлтору;
расход на подготовку документов;
расход по окончании сделки (траты на ячейку в банке, регистрацию самого договора, нотариальный тариф).

В документе стоит также отразить, что расход на рекламу входит в сумму вознаграждения агента по продажам, услуги которого используются. Если реализовать жилье не получится, эти деньги не будут подлежать возврату.

Совет!

Помимо цены на жилье нужно прописать срок, за который риэлтор обязан продать недвижимость, иначе начала встречи с клиентами может и не быть совсем. Как правило, опытные риелторы обязуются выполнить работу в срок до 2 месяцев.

Договор должен четко отражать ответственность обеих сторон. Обычно указывают:

для продавца – ответственность за отказ от реализации;
для покупателя – за нарушение условий договора;

Ответственность риэлтора обычно не указывают. Сделать это стоит, иначе требовать от него исполнения обязанностей будет сложно, так как они не были оговорены заранее.

Необходимые документы

Сбором документов нужно заниматься продавцу. Обязательными бумагами для сделки являются:

документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
план жилплощади и форма № 11а (выдается БТИ);
справка о том, что задолженности по коммунальным платежам нет;
копия финансово-лицевого счета;
согласие супруга/супруги на продажу (для тех, кто состоит в браке);
выписка из домовой книги;
справка из ГНИ об уплате налога.
Образец справки об уплате налога

Как правильно получить деньги наличными и по ипотеке

Реализация недвижимости проходит в несколько этапов, но обсуждение вопроса оплаты целесообразно провести как можно скорее. Можно указать сумму и способ передачи денег в договоре купли-продажи, при этом согласовав условия выплаты аванса и возможности рассрочки.

Безопасные способы получения средств

Крупные суммы не нужно брать наличными: вероятность получить фальшивые купюры очень высока, особенно, если не пересчитывать деньги в банке. Лучше попросить покупателя передать средства с помощью:

Банковской ячейки. Деньги перечисляются только после того, как все условия договора были выполнены. Преимущество способа – расходы по оформлению соглашения с банком должен взять на себя покупатель. Продавец, в свою очередь, не должен соглашаться на доступ к ячейке только со второй стороной сделки и обязан следить за своими сроками доступа к ней.
Банковский аккредитив – наиболее безопасный вариант для сделок с недвижимостью. Это соглашение, согласно которому лицо, приобретающее квартиру, должно будет перевести деньги на банковский счет продавца, который открывается специально для этой цели. Когда средства будут зачислены, их нужно забрать в определенный срок. Если прийти позже, деньги уже не выдадут – их вернут покупателю.
Схема аккредитива
Обращение в специализированные центры. Актуально для тех, кто все же решает получать деньги наличными. Сотрудники составляют договор о передаче средств в 3 экземплярах, но за подлинность купюр и их проверку отвечает продавец.
Эскро-службы. Некоторые из риэлтерских агентств имеют подразделения, которые подтверждают соглашения между двумя сторонами документально и проверяют деньги на подлинность.

Перечисление средств по ипотеке

Если жилплощадь находится в ипотечном займе, стороны сделки должны сначала оформить предварительный договор. Банковская организация дает покупателю список документов к предоставлению, после рассматривает их.

Полезно знать!

Если документы одобрены, соглашение будет заключено. Банк перечисляет продавцу сумму, обозначенную в договоре, а покупателю – права на жилплощадь.

Проверка денег

Банкноты можно проверить не только в банке, однако там их можно и посчитать одновременно. Подлинность также можно подтвердить:

в любой нотариальной конторе за определенную сумму;
с помощью детектора валют, приобретенного самостоятельно.

Расписка о получении денег

Такой документ составляется в письменном виде при передаче денег. Есть определенные требования, которые предъявляются к расписке:

паспортные данные получателя денежных средств и того, кто их передал;
указание суммы и прописью, и цифрами;
внесение в документ причины поступления средств продавцу – продажа недвижимости;
отсутствие претензий к покупателю.

Образец — Пример расписки о получении денег

Бланк расписки не установлен законодательством. Его можно составить в произвольной форме, главное, чтобы он содержал максимально подробные сведения о сделке. Лучше не печатать бланки из интернета, а переписывать их от руки: при возникновении вопросов или проблем будет легче доказать подлинность документа.

Распространенные вопросы

Сколько обычно берут риелторы за сделку?

Помощь риелторов с реализацией жилья обычно оценивается в 3-5 % от суммы сделки. Процент может возрастать до 7-8 %, в зависимости от тарифов, установленных в агентстве по недвижимости.

Обязательно ли составлять предварительный договор о купли-продажи?

Составление такого документа проводится на добровольной основе и применяется чаще всего, если планируется сделка на очень крупную сумму. Для подписания договора нужно полное согласие обеих сторон, так как процедура направлена на защиту от возможных рисков.

Самостоятельная продажа квартиры всегда требует от продавца аккуратности и внимательности к документам и действиям покупателей. Перед тем как выставлять жилье на продажу, следует получить консультацию юриста, чтобы не быть обманутым на крупную сумму.

(Пока оценок нет)